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租赁市场租金起伏平缓, 适合作为REITs产品投放市场


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租赁住房REITs产品的出现能够有效促使当前租赁市场资金回笼。20171023日,国内首单房企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过,被业内普遍认为开启了房地产领域新的金融操作模式。但国内的REITs产品还有待完善,仍需制度支持。

目前国内市场上获批的所谓REITs产品,实质上也还没有脱离ABSasset-backed securitization即资产证券化)的范畴。“REITsABS最大的不同主要是看是否将资产和权益同时给到投资者手中,目前国内尚未出现这一类产品。在国外,REITs类产品一般都是将资产和权益打包出售给投资者;而ABS类产品则可以将任何资产做成收益。”现在国内已经出现的“准REITs”类产品,其本质上是一种ABS范畴的投资形式,主要是将未来的租金收益做成产品,拆分出售给投资人,收益固定,也比较稳定。而REITs为了比较有吸引力,必须将租金收入分红给投资者。另外,由于中国还没有相关公募基金的法律法规,因此这些都是以私募基金的形式发行,对于普通投资人来讲,门槛较高。

而从企业的角度来讲,最近刚刚获批的租赁住房REITs产品,无疑为企业提供了一种新的融资渠道。对此,有业内分析师分析指出,此类金融产品的出现,能够有效促使当前租赁市场的资金回笼。这一类产品可以拓宽企业的融资渠道,这些产品的好处是年限长,不受银行信贷的影响,并且企业还拥有赎回的权利。

对于租赁市场来说,潜在的盈利机会还不大,而通过类似金融产品创新,则为地产企业建立了新的资金回笼的机制。 从利息方面看,目前市面上一些准REITs产品,实际上的利息大概可以维持在5%-6%的水平,总体上属于较好性价比投资的产品。现在市场上的准REITs产品更多的是一些机构认购。未来此类产品的利息会和两个因素有关。第一是银行存贷款基准利率,第二则是租赁项目本身的租金收益。

REITs发展仍需制度突破从大方向上来看,目前政策对于REITs和准REITs都是鼓励性的。从现在的产品来讲,其风险主要是由于收入是租金回笼,如果后续租金的现金流出现问题,那么对于REITs肯定会有影响。此外,对REITs类产品的监管机制也并没有建立起来,这也是一个风险点。

目前最容易在REITs产品上取得突破的领域是住房租赁市场。租赁市场租金起伏相对平缓,有稳定的现金流收益,更加适合作为REITs产品投放市场。现在REITs类产品在制度层面上已经取得了突破,而从操作层面上来看,如今最大的障碍在于租金回报率太低。

目前商业地产租金回报率只有3%4%,如果做到5%以上的回报则很难回本。而租赁市场,尤其是政府推进的长租公寓类产品,由于是一种全新的产品形式,可以通过制度突破,推进REITs的发展进程。上海已经有9块建设长租公寓的土地低成本出让。这就让成本可控,其产品推出之后,回报率也会相应地提高。

 

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